Spori glede lastninske pravice, služnosti, nujne poti

Stvarnopravni spori so pri nas zelo pogosti, zato se tudi v naši pisarni vsakodnevno srečujemo s tovrstnimi zadevami. Nudimo vam pravno pomoč in zastopanje na vseh področjih, zlasti pa še v naslednjih primerih:

Imamo dolgoletne izkušnje v postopkih varovanja lastninske pravice, uveljavljanja služnosti, nujnih poti, prenehanja imisij in drugih stvarnopravnih zadevah.

Sosedski spori

Poleg sporov v zvezi z dediščino so v slovenski družbi še vedno najpogostejši sosedski spori. Ti spori so zlasti v zvezi z neurejenimi mejami med zemljišči, povečanimi dovoljenimi imisijami (npr. odtekanje meteornih voda), motenjem posesti (nastavljanje ovir na zasebni cesti, nasipanje gradbenega materiala na travnik itd.) ali ustanovitvijo nujne poti za nepremičnino, ki za redno rabo nima potrebne povezave z javno cesto.

Glede na to, da se srečanju s sosedi v vsakdanjem življenju ne moremo popolnoma izogniti, je v teh sporih še posebej priporočljivo, da strankam poiščemo rešitev, ki bo sprejemljiva za vse. Pravno svetujemo pri izvensodnih poravnavah in nudimo pravno pomoč v sodnih postopkih.

Delitev premoženja

Vprašanje delitve premoženja je najbolj pereče v primeru razveze zakonske oz. izvenzakonske skupnosti.  Nič manj pereče pa ni kadar se solastniki/skupni lastniki nepremičnin odločijo, da bodo solastnino/skupno lastnino razdružili, zlasti še v primerih, ko so postali solastniki v zapuščinskih postopkih. Solastnino je možno razdeliti na tri načine: delitev stvari v naravi (t.i. fizično delitev), delitev s prodajo stvari in poplačilom iz izkupička prodaje (t.i. civilna delitev) ali z odkupom.

Z delitvijo solastnine se doseže lažje upravljanje s premoženjem, saj lastnik razdeljene stvari,  lahko po lastni volji, brez da bi potreboval soglasje preostalih solastnikov, to stvar spremeni, obremeni, odtuji ipd.

Prednostno težimo k sklenitvi sporazuma, ki zadovolji interese vseh solastnikov. V kolikor pa sporazum ni možen, pa vložimo predlog za razdelitev solastnine.

Prodaja in nakup nepremičnin

Nakup in prodaja stanovanja, hiše ali druge nepremičnine je pogosto največji življenjski projekt marsikaterega posameznika. Postopki prodaje in nakupa so odvisni od vrste nepremičnine, ki je predmet prodaje ali nakupa, zato stranko najprej podrobno seznanimo s potekom postopka ter s časovnim okvirom tega postopka. Pri prodaji in nakupu nepremičnin je potrebna velika previdnost, in sicer tako na strani prodajalca, kot na strani kupca. Preveriti je potrebno celotno dejansko in pravno stanje.

Naše vodilo je priprava pogodbe, ki čim bolj jasno in podrobno opredeljuje pravna razmerja med pogodbeniki in ki predstavlja ustrezno zavarovanje za vse stranke. Strankam pomagamo  že pri samem pogajanju za sklenitev pogodbe, pri priglašanju pogodb na državne organe (Finančno upravo RS, Ministrstvo za obrambo, Ministrstvo za okolje in prostor) ter vse do zaključka postopka, t.j. do vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo. Uredimo tudi ustrezna zavarovanja in garancije.

Bogate izkušnje in znanje imamo zlasti še pri prodaji in nakupu kmetijskih zemljišč. Za veljavno in uspešno prodajo le-teh je po Zakonu o kmetijskih zemljiščih predpisan poseben postopek sklepanja pogodb, za katerega je potrebno pridobiti različna potrdila s strani pristojne upravne enote. Prav tako je potrebno objava na oglasni deski in priglasitev finančni upravi.

Stankam v vsakem primeru posebej svetujemo, kakšne pogodbe in postopki so potrebni, da dosežejo zastavljene cilje. Ob tem jo natančno seznanimo z riziki, ki jim je izpostavljena v določenem poslu.

Promet s kmetijskimi zemljišči

Zaradi ustavnega varstva gospodarske, socialne in ekološka funkcije lastnine je Zakon o kmetijskih zemljiščih predvidel posebno obravnavo na področju prometa s kmetijskimi zemljišči. Za vsak promet s kmetijskim zemljiščem je potrebno pridobiti odločbo pristojne upravne enote, s katero upravna enota odobri pravni posel. Za pridobitev odobritve upravne enote pa je potrebno predhodno izpeljati poseben postopek po določbah 20. in 21. člena ZKZ. Ta postopek se prične z objavo ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, s katero prodajalec objavi vse pogoje prodaje (podatki o nepremičninah, cena, drugi pogoji prodaje- prodaja v paketu ipd.). Ponudba se objavi na oglasni deski upravne enote ter na enotnem državnem portalu eUprava. Vsak zainteresiran kupec ima 30 dni časa za sprejem ponudbe. Tako ponudba prodajalca za prodajo kmetijskega zemljišča kot tudi izjava kupca o sprejemu ponudbe sta zavezujoči, kar pomeni, da umik bodisi ponudbe bodisi izjave o sprejemu ponudbe ni možen brez soglasja nasprotne stranke. Zakon predpisuje krog oseb, ki imajo predkupno pravico pri nakupu kmetijskega zemljišča, in sicer:

1. solastnik,
2. kmet mejaš,
3. zakupnik zemljišča,
4. drug kmet,
5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oz. gozdarske dejavnosti,
6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS.

Krog predkupnih upravičencev še ne pomeni, da drugi kupci ponudbe prodajalcev ne morejo sprejeti, temveč pomeni le, da imajo predkupni upravičenci prednost pri nakupu zemljišča. Če predkupnih upravičencev ni, prodajalec lahko sklene pravni posel s katerokoli trejo osebo. Predpogoj je seveda, da ta oseba poda v roku izjavo o sprejemu ponudbe. Pristojna upravna enota nato z odločbo odobri (oz. ne odobri) pravni posel, pri čemer se dosledno upoštevajo vsa zakonska pravila, in sicer tako glede postopka (da so vse vloge podane znotraj predpisanih rokov) kot tudi glede vsebine (upoštevanje predkupnih upravičencev, preverjanje pogojev za status kmeta ipd).

V določenih primerih pa celotna izvedba zgornjega postopka ni potrebna, temveč je potrebno po sklenitvi pogodbe, slednjo »le« priglasiti na upravno enoto, ki izda odločbo, da odobritev pravnega posla ni potrebna. Za tak postopek gre zlasti v primeru sklenitve darilnih pogodb, pogodbe med solastniki, med zakoncema oz. zunajzakonskima partnerjema, pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pogodbe o preužitku, izročilne pogodbe.

Promet s kmetijskimi zemljišči je tako s predpisi kot tudi z bogato sodno prakso do potankosti reguliran. Če pravni posel ni sklenjen skladno s predpisi, se šteje za neveljavnega. Marsikdo se tega ne zaveda in nato pride do težav pri sami realizaciji pravnega posla, zlasti še med osebami, ki so vnaprej dogovorjene za sklenitev pravnega posla. Zato je izredno pomembno, da se že pred začetkom postopka stranke obrnejo na kvalificiranega pravnega strokovnjaka, ki bo postopek vodil od samega začetka do konca, ter s tem preprečijo marsikatera neljuba presenečenja. V naši odvetniški pisarni imamo s tem področjem resnično ogromno izkušenj, zato smo vam v zvezi s tem vedno na razpolago.