Promet s kmetijskimi zemljišči

Skladno z določbo Ustave RS zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Zaradi varstva teh funkcij je Zakon o kmetijskih zemljiščih predvideval posebno obravnavo kmetijskih zemljišč, med drugim tudi na področju prometa s kmetijskimi zemljišči. Za vsak promet s kmetijskim zemljiščem je potrebno pridobiti odločbo pristojne upravne enote, s katero upravna enota odobri pravni posel. Za pridobitev odobritve upravne enote pa je potrebno predhodno izpeljati poseben postopek po določbah 20. in 21. člena ZKZ. Ta postopek se prične z objavo ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, s katero prodajalec objavi vse pogoje prodaje (podatki o nepremičninah, cena, drugi pogoji prodaje- prodaja v paketu ipd.). Ponudba se objavi na oglasni deski upravne enote ter na enotnem državnem portalu eUprava. Vsak zainteresiran kupec ima 30 dni časa za sprejem ponudbe. Tako ponudba prodajalca za prodajo kmetijskega zemljišča kot tudi izjava kupca o sprejemu ponudbe sta zavezujoči, kar pomeni, da umik bodisi ponudbe bodisi izjave o sprejemu ponudbe ni možen brez soglasja nasprotne stranke. Zakon predpisuje krog oseb, ki imajo predkupno pravico pri nakupu kmetijskega zemljišča, in sicer:

  1. solastnik,
  2. kmet mejaš,
  3. zakupnik zemljišča,
  4. drug kmet,
  5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oz. gozdarske dejavnosti,
  6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS.

Krog predkupnih upravičencev še ne pomeni, da drugi kupci ponudbe prodajalcev ne morejo sprejeti, temveč pomeni le, da imajo predkupni upravičenci prednost pri nakupu zemljišča. Če predkupnih upravičencev ni, prodajalec lahko sklene pravni posel s katerokoli trejo osebo. Predpogoj je seveda, da ta oseba poda v roku izjavo o sprejemu ponudbe. Pristojna upravna enota nato z odločbo odobri (oz. ne odobri) pravni posel, pri čemer se dosledno upoštevajo vsa zakonska pravila, in sicer tako glede postopka (da so vse vloge podane znotraj predpisanih rokov) kot tudi glede vsebine (upoštevanje predkupnih upravičencev, preverjanje pogojev za status kmeta ipd).

V določenih primerih pa celotna izvedba zgornjega postopka ni potrebna, temveč je potrebno po sklenitvi pogodbe, slednjo »le« priglasiti na upravno enoto, ki izda odločbo, da odobritev pravnega posla ni potrebna. Za tak postopek gre zlasti v primeru sklenitve darilnih pogodb, pogodbe med solastniki, med zakoncema oz. zunajzakonskima partnerjema, pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pogodbe o preužitku, izročilne pogodbe.

Promet s kmetijskimi zemljišči je tako s predpisi kot tudi z bogato sodno prakso do potankosti reguliran. Če pravni posel ni sklenjen skladno s predpisi, se šteje za neveljavnega. Marsikdo se tega ne zaveda in nato pride do težav pri sami realizaciji pravnega posla, zlasti še med osebami, ki so vnaprej dogovorjene za sklenitev pravnega posla. Zato je izredno pomembno, da se že pred začetkom postopka stranke obrnejo na kvalificiranega pravnega strokovnjaka, ki bo postopek vodil od samega začetka do konca, ter s tem preprečijo marsikatera neljuba presenečenja. V naši odvetniški pisarni imamo s tem področjem resnično ogromno izkušenj, zato smo vam v zvezi s tem vedno na razpolago.